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外损失给予一定的经济

时间:2012-05-25 11:00来源:hnzjypx.net 作者:1213 点击:
我们把一切不
是由房地产本身所创造的收益都当作“运营费用”,由有效毛收益中扣除运营费用,得到的
净收益,就是房地产本身创造的收益。

收益法的难点一是求取净收益时扣除项目的准确界定,二是确定资本化率。根据房地产销售
价格和租赁价格可以相互转换的原理,我们可以运用收益法通过房地产的租金求取售价,同
样可以运用收益法通过售价反算其租金。

18答:假设开发法实际上可以看作是市场比较法原理和成本法原理的综合
运用:
如果采取积算的方法求取作为估价对象的非最终产品房地产的价格,就是成本法。如果先用
市场比较法确定该非最终产品房地产在称为最终产品房地产以后的价格,再扣除由非最终产
品到最终产品过程中所需的各项投资和税费、利润,采用这种做减法的方法反算出估价对象
在非最终产品状态的价格,就是假设开发法。

利润的估算是假设开发法的主要难点,假设开发法的另外一个难点在于预计估价对
象开发完成后的价值。
19答:基准地价修正法的估价过程是:利用政府已确定公布的基准地价,依据替
代原理,通过交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权年限)的比较修正,由基准地
价调整得出估价对象宗地价格。由基准地价修正法的定义不难看出,基准地价修正法的实质
是市场比较法,基准地价就是“可比实例”的价格。

基准地价修正法的难点可从两方面来看,一是建立基准地价是一个复杂困难的过程,准确的
说,这不是基准地价修正法“估价”的难点,而是建立基准地价的难点;二是要准确把握基
准地价的价格内涵,因为有的城市的基准地价是生地价,只包含土地使用权出让金,有的则
是熟地价,不仅包含土地出让金,还包括了拆迁费用和基础设施建设费,甚至在同一城市,
对于不同的土地,也采用不同的基准地价标准:城市建成区的土地采用熟地价,新区土地则
采用生地价。把握基准地价的价格内涵其实也不难,只是容易被忽视。

20答:各种房地产估价方法不仅在实质上都反映了公开市场价值标准,有着密切
的联系,而且在房地产估价实践中,各种方法常常是综合运用的,在房地产估价过程中,由
于每种房地产估价方法本身的局限性(每种估价方法适用对象和适用条件不同),同时也由于
估价中所采取的各种数据和资料具有一定的不确定性,在运用各种估价方法进行估价时,都
不可避免的需要进行估算和判定,因此,采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映
估价对象的客观合理价格或价值。

由于每种估价方法的估算判定过程不同,所依据的估价数据和依据不同,因此数据资料的不
确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的,对同一估价对象应同时选用
两种以上的方法进行估价,各种估价方法之间可以相互补充,不同的估价方法形成的估价结
果可以相互印证,有助于消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。

21答:估价假设前提主要有两种:一类是最高最佳使用前提;一类是持续使用前
提。
(1)最高最佳使用前提是假设估价对象在法律允许、自然条件许可,经济可行的情况下发挥
最大效用的方式被使用,估价时按这样的使用方式评估其价格。最高最佳使用前提着重考虑
强调估价对象本身发挥最佳效用。

(2)持续使用前提更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用,
也就是说,当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时,我们对该企业的组
成部分(例如房地产)按照其目前的使用方式评估其价格。

22答:国有土地使用权出让价格评估与其他目的估价相比,有以下特点:

(1)土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准。土地出让拍卖属于自主性拍卖
,拍卖
的时机、底价都由土地出让方根据市场情况自主确定,这与强制拍卖不同。强制拍卖评估时
要考虑其短期内强制处分标的物时造成的价格折减,而土地出让拍卖底价评估则可以完全采
取公开市场价值标准。
(2)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点。拍卖方式出让国有土地使用权时,其拍卖
底价估价时点为宗地拍卖出让日。协议方式出让国有土地使用权时,其协议底价时点为宗地
协议出让日,招标方式出让国有土地使用权时,其招标底价估价时点为宗地协议出让日。

(3)不同出让方式可侧重采取不同的估价方法,拍卖方式出让土地使用权时,宜重点选取市
场比较法、假设开发法两种评估方法。协议方式出让土地使用权时,宜重点选取成本法,基
准地价修正法。
(4)搜集市场资料时,尤其应注意所选实例的可替代性。

23答:《城市房地产管理法》规定:

土地使用权出让,可采取拍卖、招标或双方协议的方式。

(1)拍卖方式是土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让
方,就其出让土地使用权公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权出让价格。

(2)招标方式是在指定的期限内,由符合条件的单位或个人以书面投标形式,竞投某宗土地
使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者,确定土地使用权价格。

(3)协议方式是土地使用权有意受让双方直接和国有土地的代表就有偿使用土地进行一对一
的协商,确定土地使用权出让金等有关事宜的方式。

24答:房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、
使用收益权利而向出租人支付的代价。其价格评估具有如下特点:

(1)住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。估价人员应严格执行有关租赁政策,没
有超越
规定调整资金幅度的价格空间。租赁行为既逐步走向市场经济的轨道,又保证居民不致承受
太重的负担,体现住房所具有的一定的社会保障性质,住房租赁价格评估时应严格遵守国家
和地方政府的有关规定。

(2)租约对租金估价有一定的影响。如为合理性契约式房屋租赁价格评估,宜采用租约所确
定的租金。租赁房屋已订立租约时,应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判
断。
(3)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。房屋租赁价格中
应含土地收益值,而房租中的土地收益为上缴国家部分,因此,需要将土地收益值单独列出

25答:成为抵押的房地产除具有房地产本身固有的特点外,又产生了一些
新的特点,因此对其估价也有着不同点:

(1)注意预期风险,房地产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期,而抵
押期限
一般会有1年以上的时间,一旦发生处分清偿,需实现抵押权时,是在未来的某一时点,因
此应侧重对预期可能产生的风险因素考虑。

(2)分析市场变现能力。抵押权方大多在抵押人不能履行债务时,要将抵押房地产变
现,而不是收回实物。因此,房地产抵押价值评估时,要对抵押物的市场变现能力进行分析
,尤其对有价无市的状况进行分析。

(3)测算成本构成。抵押权方对抵押物价值的认识,更注重其成本构成,即开发建造
同样的物业,究竟需投入多少资金,这也是在抵押物处分、变现时,购买者会更注意的问题

(4)考虑抵押期间的耗损。由于房地产抵押的性质,抵押物仍由抵押方占有
、使用。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分则会造成抵押物的耗损,引起价值
的变化,在估价时应予以分析、考虑。

26答:为了消除各种风险可能带来的不利影响,房屋所有人、承租人或有关当事
人可以和保险公司达成一项协定,一方(被保险人)通过交付一定的费用(保险费)以获得另一
方(保险公司)对房屋的意外损失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济
补偿的保证。这种以房屋及其(责任编辑:admin)
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章B 查看详细资料 发送留言 加为好友 用户等级:注册会员 注册时间:2012-01-21 04:01 最后登录:2012-01-21 04:01
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