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二区域因素分析略

时间:2012-05-25 12:06来源:hnzjypx.net 作者:1213 点击:
万元。

第六题某市泰华商场房地产估价结果报告
(一)委托方:泰华商贸股份有限公司
(二)估价方:××房地产估价事物所
(三)估价对象:
位于××市民族大道18号的泰华商场全部房地产。泰华商场位于××市民族大道18号,占地
面积2580m2,土地使用期限为40年,即从1991年8月1日至2031年8月1日。商场为泰华商贸
股份有限公司所有,1994年5月18日建成并投入使用,商场共4层,建筑面积为9440m2,每
层建筑面积2360m2,钢筋混凝土框架结构,外墙装修采用绿色反射玻璃幕墙及花岗石、铝
合金板相结合,门厅圆柱采用镜面不锈钢包柱,电动扫描自动门,商场地面铺彩色花岗石、
内墙以花岗石饰面,设6部三菱自动扶梯连接各楼层,并全部采用中央空调系统。
(四)估价目的:确定市场价格
(五)估价时点:1995年8月1日
(六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准
(七)估价依据:(略)
(八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
(九)估价方法:因目前该市已推出的同类型商场较多,故选用市场比较法。
(十)估价结果:
经采用市场比较法估价,泰华商场在估价时点的价格为:首层13184元/m2;第
二层13888
元/m2;第三层13988元/m2;总价113348,440元,大写:人民币壹亿壹仟叁佰叁拾肆万
捌仟肆佰肆拾元整。
(十一)估价人员(略)
(十二)估价作业日期:1995年7月18日~8月1日。
(十三)估价报告应用的有效期:(略)
某市泰华商场房地产估价技术报告
(一)个别因素分析
泰华商场位于××市民族大道18号,占地面积为2,580m2,土地使用期限为40年,即从19
91年8月1日到2031年8月1日。商场为泰华商贸股份有限公司所有,1994年5月18日建成并投
入使用,商场共四层,建筑面积9,440m2,每层建筑面积2,360m2,钢筋混凝土框架结
构,外墙装修采用绿色反射玻璃幕墙及花岗石、铝合金板相结合,门厅圆柱采用镜面不锈钢
包柱,电动扫描自动门,商场地面铺彩色花岗石,内墙为花岗石饰面,设6部三菱自动扶梯
连接各楼层,并全部采用中央空调系统。
(二)区域因素分析(略)
(三)市场背景分析(略)
(四)最高最佳使用分析(略)
(五)估价方法选用:因目前该市已推出的同类型商场较多,故选用市场比较法
(六)估价测算过程(1)选取可比实例
经筛选,确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例:
A大新商都
①位置:民族大道45号,邻建设中的西湖大桥。
②规模:楼高4层③性质:商场
④结构及装修:钢筋混凝土结构,外墙为蓝色玻璃幕墙,高级白瓷面砖,内墙为高
级彩色喷涂,前厅为大理石内墙面,花岗石地面,中央空调,并配有6部自动扶梯。

⑤售价:首层为14300元/m2
⑥交易日期:1995年6月18日
B华容商场
①位置:华阳路5号,地处旧城区中心,但不临主要街道。
②规模:楼高4层③性质:商场
④结构:框架结构。装修与泰华商场相近。
⑤售价:首层为12600元/m2
⑥交易日期:1995年6月29日
C大明商城
①位置:西峰路36号,地处市商业中心,但不临主要街道。
②规模:楼高8层,一至三层为商场
③性质:商场
④结构及装修:钢筋混凝土结构,外墙贴明黄色高级面砖,花岗石地面,中央空调
,8部进口自动扶梯。
⑤售价:首层为11800元/m2
⑥交易日期:1995年6月28日
(2)比较因素修正
①交易情况修正:可比实例A、B、C均属公开市场交易,但土地的取得方式有差别:泰华商
场和可比实例A为招标方式,土地的价格为全市最高,而可比实例B、C之土地虽处市中心,
但其土地获得市场行为不足,故其交易价格应作修正,修正幅度为-3%。以泰华商场的交易
情况指数为100,则B、C实例为97。
②交易日期修正:实例A、B、C均为1993年6月交易,当时正处于房地产价格最高时,近2年
房地产价格稳中渐降,估价基准日的同类房地产价格与1993年6月相比,约下降了10%。
③区域因素修正:实例B、C虽处市中心,但其不临主要街道,经营效益反而不如泰华商场,
设泰华商场所在地的区域因素指数为100,通过列表(表略)得可比实例A为98,B为95,C为95

④个别因素修正:对泰华商场和三个可比实例之个别情况进行列表(表略)分析,综合判断A
、B、C个别因素指数分别为103、97、94(泰华商场的个别因素指数为100)。
(3)估价对象价格测算
根据以上各项修正,可列表计算如表410:
表410项目可比实例交易价格
(元/m2)交易情况修正交易日期
修正区域因素修正个别因素
修正修正后价格(元/m2)
A14300100/10090/100100/98100/103127501
B12600100/9790/100100/95100/97126866
C11800100/9790/100100/95100/94122603
比准价格=(127501 126866 122603)/3=125657元/m2上表中可比实例所用成交

格均为首层价格,故判定泰华商场首层价格为12566元/m2。泰华商场共4层,首层价格为1
25
66元/m2,根据当地商业用房楼层价格变化规律及顾客心理,可对泰华商场各层价格做出
如下判断:首层12566元/m2;第二层12309元/m2;第三层11694元/m2;第四层11460
元/m2。泰华商场总价格为:
(12566 12309 11694 11460)×2360=113348440(元)
(七)估价结果确定;
经采用市场比较法估价,泰华市场在估价基准日的价格为:首层13184元/m2;第二层1388
8元/m2;第三层13988元/m2;总价113348440元,大写:人民币壹亿壹仟叁佰叁拾肆万
捌仟肆佰肆拾元整。
第七题北京市某仓库资产评估报告书
北京市××仓库:
我所接受贵单位委托,经双方协商,对贵单位的资产进行评估,现将评估情况报告如下:
一、评估对象
评估对象是某粮食仓库以生产方便食品的××食品厂的建筑物一座及生产方便面的生产线一
条,生产速食米的生产线两条及其附属机器设备等。
二、评估目的
确定上述资产的价值,为贵单位与外商合资提供投资依据。
三、资产权益
此次评估的资产权益为贵单位所有。
四、评估对象状况
仓库院内的以生产方便食品的“××食品厂”总占地面积3000m2(45)亩,建筑面积2000
m2其中方便面生产所用1600m2,速食米生产所用500m2,工作厂房是1986年底建成的
,原是粮食仓库,其主要结构为砖木(责任编辑:admin)
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章B 查看详细资料 发送留言 加为好友 用户等级:注册会员 注册时间:2012-01-21 04:01 最后登录:2012-01-21 04:01
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